近段时间，房企化债消息密集传来：有房企对债券采取“以物抵债”，有房企选择大规模“债转股”，重组的核心方向是大力“削债”，降低企业整体负债规模。
与以往不同的是，不管是债务重组还是重整，房企让渡控股权的情况正渐次出现。同时，重组后二次违约、新增债务逾期仍然发生，出险房企正面临“二次闯关”。
千亿“河北王”化债自救
日前，荣盛发展（002146.SZ）公告称，为化解债务风险、推动脱危解困，拟与标的债券持有人协商，对标的债券采取部分本金以物抵债、利息豁免的方式进行债务重组。
这批债券发行于2020年，包括20荣盛地产MTN001、MTN002、MTN003和20荣盛地产PPN001，发行本金合计40亿元。截至目前，未偿本金余额38.52亿元，利息约12亿元。
本次重组的核心是“以物抵债”，标的债权中部分金额，拟通过以资抵债方式清偿，剩余部分双方另行协商清偿方式。抵债资产评估值为3889.83 万元，抵债金额参考评估价值。
若双方正式签署协议，标的债权自约定日期起停止计息、停止计收违约金；债券持有人放弃利息及其他部分，不再通过诉讼、仲裁追索，也不再要求担保方承担担保责任。
荣盛发展称，此举可减少即期现金偿付压力、优化债务结构、降低综合资金成本。
不过，抵债资产评估值仅几千万元、体量有限，具体抵债额以实际签署协议为准。方案更像“局部破冰”：用削债和利息豁免换取债权人停止追索，为整体化债争取空间。
荣盛发展曾被称为“河北王”。公司起步于廊坊，业务围绕京津冀、长三角展开。2018年时，公司销售金额一度突破千亿。但随着行业深度调整，荣盛发展一直在化债路上艰难前进。
2026 年以来，该公司围绕化债工作展开“自救”行动。今年截至10月12日，完成金融债务展期7.38亿元，化解金融债务本金19.83亿元，经营债务化解17.8亿元。
经营业绩方面，上半年公司营业收入61.72亿元，同比下降56.48%；归母净利润-10.27亿元，较上年同期收窄64.18%。此前两年，公司分别净亏损-84.44亿元、-94.28亿元。
荣盛发展不是孤例，近期多家房企债务重组出现进展，但是方案较为不同。
其中，雅居乐（033383.HK）境外债重组选择“债转股”，涉及本金约51.83亿美元，将换取约91.99亿股新普通股及缴足股份，占重组完成时公司股本约64.6%，控股权可能发生转移。
其他房企也在“闯关”。力高集团（01622.HK）债务重组计划获多数计划债权人支持；路劲（01098.HK）预期年底前完成重组；建业地产（00832.HK）就延长约16.08亿元借款达成协议，离岸债务初步重组方案正在制定。
中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经，据不完全统计，已有20多家出险房企完成债务重组、破产重整或取得重要进展。房企多采取“现金回购+债转股/强制可转债+以资抵债+长期票据/短期票据置换”的综合方案，以多元化金融工具置换债务。
同时，房企本轮化债方案的核心转向“削债”，意在切实降低负债规模，减轻偿债压力，降低再次违约风险，而非仅延长债务偿还期限。此外，“债权股”成为大规模化债的重要工具，部分房企可能会出现控股权转移的现象。
债务重组并非“免死金牌”
今年以来，房企化债积极案例在增多，但也有一些隐忧出现。
普睿地产研究表示，2026年至今，房企化债“冰火两重天”：花样年、宝龙债务重组相继成功，旭辉、奥园却在重组落地后出现二次违约。还有此前重组成功的企业，又新增逾期债务。
其中，旭辉境外重组生效仅183天，就因无法支付选项2约1000万美元到期现金，于2026年6月底再度违约，暂停境外本息偿付并启动二次重组。
这意味着，即便房企债务重组落地，也不代表风险已出清。
普睿地产研究表示，房企重组后二次违约、新增债务逾期仍然发生，根源在于重组方案的若干假设，在后续经营环境中未能兑现。多数方案以销售端回暖作为偿债资金来源，以时间换空间，但在市场低迷的背景下，企业资金流入不足。
其次，重组方案普遍有资产变现计划，但在现实中，资产处置面临买家观望与折价压力。如旭辉仅因单笔境外伦敦的物业出售受阻，即无力偿付约1000万美元的现金对价，反映出资产端流动性对重组履约的制约。
更重要的是，房企即便完成金融类债务重组，境内经营类债务的压力依然存在。叠加境内银行、信托、施工方等债权人利益诉求分散、逐家博弈，企业资产负债表修复并不彻底。
刘水表示，对仍在推进重组的房企来说，更适合根据自身资产、股权结构、债权结构，采取“现金回购+债转股/强制可转债+以资抵债+长期票据/短期票据置换”的综合方案。
其中，引入强制转股或部分转股机制，将债权转化为权益，能实现本金实质性削减，推动资产负债表修复；此外，债务重组方案要制定经营重启计划，保持对部分核心经营资产的控制和管理团队的稳定，使公司获得持续经营能力。
值得注意的是，此前出台的8.28商品房销售新政，也将对出险房企有一定影响。
有已完成债务重组的房企告诉记者，目前各地细则还在出台，对于企业在手和历史遗留项目，虽然有分类措施和协商空间，但在进行项目盘活时，资方也在重新考虑相关资金成本。
对集团层面而言，随着预售门槛提高，自有资金约束收紧，相关资金监管更加严格，出险房企现金流紧张的情况或会加重，回款节点后移进一步加剧资金占用与周转压力。
从积极方面看，刘水认为，8.28新政下融资重心转向项目端，出险房企如仍有核心城市的优质项目在手，将获得新增融资支持，有助于推进工程建设，进而释放销售回款。
归根到底，债务重组并非“免死金牌”，出险房企走出债务泥潭，仍然需要依靠存量项目去化、经营基本面的改善。
普睿地产研究称，从化债完整链条来看，当前仍缺少从债务削减向经营造血过渡的关键环节。销售端企稳，是重组方案偿付安排的共同前提；化债进入下半场后，也亟需形成支持存量资产出清的市场环境；债权人分散博弈导致效率低下，化债机制有待统一完善。
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孙梦凡
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